„A lakópark egyik előnye sokat kritizált zártságában rejlik”

A főváros vezetése szemmel láthatóan nem tud mit kezdeni három nagy kihívással: a szuburbanizációval, a regenerációval és a Duna-part fejlesztésével. A zsúfolt, rossz levegőjű, lepusztult állagú Budapestről az elmúlt két évtizedben több mint kétszázezer ember menekült el a környező településekre. A középosztály ezzel a „néma forradalommal” lázadt a főváros vezetése ellen. 

Cséfalvay Zoltánnal beszélget Tallián Miklós

 

 

Cséfalvay Zoltán

Cséfalvay Zoltán közgazdász, geográfus, urbanisztikai szakember az Andrássy Gyula Egyetem tanára, a Fidesz egyik gazdasági szakértője. Az Orbán-kormány alatt (2000-2002-ig) a Gazdasági Minisztérium helyettes államtitkára. Fontosabb művei: Térképek a fejünkben. Budapest, 1990. Akadémiai Kiadó.;  Globalizáció 1.0 Budapest, 2004. Nemzeti Tankönyvkiadó ; Globalizáció 2.0 Budapest, 2004, Nemzeti Tankönyvkiadó; Kérdések Robin Hoodhoz, Budapest, 2006. Kairosz kiadó; Kapuk, falak, sorompók. A lakóparkok világa. Budapest, 2008. Gondolat Kiadó (ez utóbbi könyv megszületését az Autóker Holding Zrt. támogatta).

– A nagyvárosokban jellemző a városrészek funkciók szerinti szétválása, a negyedek létrejötte. Budapesten ez kevéssé történt meg. Milyen okait látja ennek?
– Kétségtelen, hogy ma Nyugat-Európában az uralkodó trend a „regeneráció”, vagyis az elhanyagolt egykori iparterületek, lerobbant városrészek építészeti és társadalmi megújítása, javarészt magántőkés befektetésekkel. Ez a modell az 1980-as években a londoni dokknegyed – a Canary Warf – üzleti központtá való átalakításával indult el, mára pedig szinte általános jelenséggé vált Európa nyugat felén. Nálunk többek között a Westend City Center és a Millenáris követte ezt a modellt, de a folyamat még nem jutott el a karakteres városrészek kialakulásáig. Sajátos karakterű városnegyedek azonban spontán módon is létrejöhetnek az üzletek egymás mellé településéből fakadó gazdasági előnyök kihasználásával, mint például Budapesten a Falk Miksa utcában és környékén, ahol mára egy antik bútorboltokkal és galériákkal teletűzdelt negyed született. A fővárosi vezetés egyik nagy vétke éppen az, hogy csak tehetetlenül szemlélte, és nem segítette ezeket a folyamatokat.

– Egy nagyvárosban általában a fiatal, dinamikus korosztály tölti meg a belvárost, utána a családalapítással kezdenek kiköltözni az elővárosokba. Budapesten ez a mobilitás nincs meg, a belső kerületek elöregedettek, a fiatalok kezdő lakásai pedig lakóparkokban vannak, a város szélén. Ön szerint jó-e ez így? Ha nem, mit lehet tenni?
– Egy amerikai polgár életében átlagosan hétszer cserél lakást és lakóhelyet, követve az életciklus szakaszait, hiszen más igénye van az egyedülálló fiatalnak, a gyermek nélküli házaspárnak, a kisgyermekes családnak, vagy a nyugdíjasnak. Ezzel szemben nálunk a lakás vagy a családi ház egy egész életre szóló nagyberuházás, az emberek többsége számára ez az élet legnagyobb anyagi teljesítménye, és ha valakinek sikerült ezt elérnie, akkor nem adja egykönnyen fel egy költözéssel. Ennek ellenére jól látható, hogy a főváros belső kerületei az utóbbi években újra költözési célponttá váltak. Ne feledjük: születésétől kezdve egészen a második világháborúig Budapest belvárosa nemcsak földrajzilag, de társadalmilag is a város központja volt. Itt laktak a tehetős rétegek, aminek nyomai még ma is láthatók a főúri palotákban és az előkelő bérházakban. Ezt a szerkezetet rombolta szét a negyven év szocializmus, előbb a kilakoltatásokkal, majd a terület teljes elhanyagolásával. Amikor tehát napjaikban a tehetősebb rétegek és a fiatalok újra felfedezik maguknak lakóhelyként is belvárost, akkor gyakorlatilag ehhez a régi modellhez térnek vissza. Ám van ennek egy nagy akadálya, a belső kerületek elviselhetetlen közlekedési állapota és légszennyezettsége. Amíg ennek kezelésére a főváros vezetése képtelen, addig ne is álmodjuk európai színvonalú belvárosról.

– Mit gondol, a budapesti lakóparkokban ki tudnak alakulni olyan mikroközösségek, mint egy külföldi elővárosban, vagy egy belvárosi, szórakozóhelyekkel és hasonlókkal bőven ellátott részen?
– Valódi közösségek kialakulása mindig nagyon hosszú folyamat és a hazai lakóparkok többsége alig néhány éves. Célszerű azonban elválasztani egymástól azokat a lakóparkokat, amelyek portaszolgálattal és őrző-védő biztonsági erőkkel zárkóznak el környezetüktől – a Kapuk, falak, sorompók című könyvemben több mint hetven ilyen lakóparkot számláltam Budapesten – és azokat, amelyek belső terei mindenki előtt nyitottak. Az előbbieknél a közösségi javak, mint a zöld park, a fitnesz-terem vagy a kávézó, érthetően csak az ott lakókat szolgálják, míg az utóbbiaknál a lakópark előbb-utóbb a tágan vett városi élet szerves része lehet.

–  Látja-e annak veszélyét, hogy a lakóparkok is befagynak, a lakók „ottragadnak”?
– Nem tartom igazán szerencsés kifejezésnek, hogy „ottragadnak”, hiszen, ha az ember valahol jól érzi magát, akkor miért ne élje le ott az életét. Másfelől, a lakópark nem egy „döglött” lakásosztály, mint amilyen például a panel lakótelep, ahonnan nem vezet tovább mobilitási út. A lakópark egyik nagy előnye éppen a sokat kritizált zártságában rejlik, amivel garantálja, hogy az építés idején kialakított környezet tartósan fennmarad. Amikor tehát az emberek egy lakóparkban vesznek lakást, akkor egyúttal “bevásárolják” magukat egy olyan lakókörnyezetbe, amelynek állapota idővel nem romlik le, és ez természetesen megjelenik abban is, hogy a lakás viszonylag jól őrzi értékét. Ezért, ha valaki később más, szebb, jobb vagy nagyobb lakásba szeretne költözni, akkor a most megvásárolt lakóparki lakása e továbblépésre a jövőben is jó alapot ad.

– Mit gondol, mennyire egészséges szerkezetű a lakáspiac, nem túl sok a később esetleg lezuhanó árú kis lakás?
– A hazai lakáspiac teljesen torz, de nem azért, mert a fejlesztők azzá akarják tenni. Az ingatlanfejlesztők és a magánbefektetők azt építenek, amire kereslet van. A lakosság nagy részének pedig – főleg a fővárosban – csak kis alapterületű lakásra futja (erre is tetemes eladósodás árán), ezért aztán nagy számban épülnek viszonylag kicsi lakások. A probléma sokkal inkább az, hogy az állami lakáspolitika az első lakás megszerzését támogatja, miközben a lakásmobilitáshoz, minőségi lakáscseréhez alig van segítség. Sőt, ennél is nagyobb gond, hogy az utóbbi időben az állami lakáspolitika és támogatási rendszer gyakorlatilag megszűnt.

– A lakópark-beruházókat sokan démonizálják (adott esetben rassiszta felhangokkal). Leszámítva ez utóbbit, jogos lehet a kritika? Az elhibázott beruházásokárt mekkora felelősség terheli a közösség többi elemét, például. az önkormányzatokat?
– A fővárosban eddig minden nagyobb fejlesztési hullám – az irodaház-építési, a bevásárlóközpont-fejlesztési, és a lakópark-építési hullám – a következő menetrendet követte: előbb a hazai kis- és középvállalkozók fedezték fel maguknak a piacot, majd amikor a hullám elérte a tömegtermelés szakaszát, megjelentek a tőkeerős külföldi befektetők. Kétségtelen, hogy e nagybefektetőkkel a hazai vállalkozók már csak ritkán állják a versenyt. Ám kétségtelen tény az is, hogy a hazai vállalkozók számára mindegyik hullámnál adott volt több mint félévtized a megerősödéshez. Sajnos többségük nem élt a lehetőséggel, inkább a gyors haszon elve, gyakran pedig a „csalás gyönyöre” vezette őket (gondoljunk csak a pilótajátékszerűen, a lakásvásárlók által előre hitelezett lakóparkok építésére az 1990-es években, amikor a fejlesztő egyszerűen eltűnt a vásárlók pénzével).

 

Csillag alakú lakópark (képünk illusztráció)

 

Természetesen a lakóparkok fejlesztése mindig a lakosság, az önkormányzat, és a beruházó által kirajzolódó, és nagyon eltérő érdekeket átfogó háromszögben zajlik. A helyi „őslakosok” többnyire szeretnék megőrizni a terület eredeti beépítését, az önkormányzat szeretne új adófizető lakosokat letelepíteni úgy, hogy közben a szükséges infrastruktúra megteremtése ne kerüljön egy árva fillérjébe sem, a befektető pedig szeretne kis helyen sok lakást építeni, ezért cserébe a lakóparkokban némi közösségi szolgáltatást is nyújt. Ma ebben a háromszögben kétségtelenül a befektető a legerősebb láncszem, mert a civil társadalom még nagyon gyenge, míg az önkormányzatok állandó pénzhiánnyal küszködnek. Okolhatjuk az önkormányzatokat egy-egy elhibázott lakóparki fejlesztés engedélyezéséért, de az igazi okokat máshol, az államnál találjuk, amely teljesen lerabolja az önkormányzatokat, és ezzel arra készteti őket, hogy feléljék, elkótyavetyéljék ingatlanvagyonukat.

–  Elhibázott beruházásról szólva, mit gondol a zsidónegyed helyére épülő „belvárosi lakóparkról”?
– A zsidónegyed egy olyan felbecsülhetetlen, és ma szinte teljesen kihasználatlan érték Budapesten, amely egyedülálló építészeti és városfejlesztési csoda lehetne egész Európában. Ám az elmúlt két évtizedben a főváros vezetése egyszerűen képtelen volt kitalálni és eldönteni, hogy mit is kezdjen a negyeddel. A főváros által nyitva hagyott fejlesztéspolitikai vákuumba pedig beléptek a magánbefektetők, akik érthetően egy-egy fejlesztési projektben, és nem a negyed egészében gondolkodnak. Ám önmagában egy lakópark megépítése még nem biztos, hogy szétrombolja a negyedet, hiszen az új lakóknak is érdeke egy színvonalas, izgalmas, élhető lakókörnyezet.

– Lát-e lehetőséget a rehabilitáció olyan formájára, hogy a régi házakat nem lakásonként, hanem tömbként értékesíteni beruházóknak, akiknek (lakásméretekben és beosztásban is) az eredeti állapotok felé elmozdulva kellene a felújítást végrehajtani?
– Budapesten három évtizede több nekifutásban zajlik a tömb-rehabilitáció: az 1980-as években még állami finanszírozással a VII. kerületben, az 1990-es években közösségi és magántőkés forrásokból a Ferencvárosban, napjainkban pedig a Corvin Szigony épül főként magántőkés fejlesztésben. A gond sokkal inkább az, hogy a tömbszintű felújítás ritkán jut el a negyedek léptékéig, és ami ennél is nagyobb probléma, a fővárosnak itt sincs semmi elképzelése a megoldáshoz.

– Miért hiányzik a színvonalas kortárs építészet Budapestről? Miért nem épültek meg jó, kortárs házak az arra alkalmas helyszíneken?
– Ha valaki Budapesten sétál, láthatja: a századfordulón vagy a harmincas években épült lakóházak falán ma is olvasható a büszke felirat az építész nevével. Szintén látható, hogy Budapesten egyedülálló formagazdasággal épültek a lakóházak is, és mai fejjel szinte el sem tudjuk képzelni, milyen óriási építészeti és kézműves szakmai és képzési kultúra húzódhatott meg ennek hátterében. Ezzel szemben napjainkban a neves építészek nem tolonganak a lakóparkok és a lakóházak tervezéséért, igaz a befektetők sem nagyon keresik őket. A lakások árában ugyanis – ismét a gyenge fizetőképes kereslet miatt – nem tudják érvényesíteni a neves építész megbízásából fakadó felárat. Ezzel zárul is a kör: sem a lakásvásárló, sem az építész, sem a befektető nem érdekelt abban, hogy színvonalas lakóépület szülessen.

– Mit lát Budapest legnagyobb problémájának?
– A főváros vezetése szemmel láthatóan nem tud mit kezdeni három nagy kihívással: a szuburbanizációval, a regenerációval és a Duna-part fejlesztésével. A zsúfolt, rossz levegőjű, lepusztult állagú Budapestről az elmúlt két évtizedben több mint kétszázezer ember menekült el a környező településekre. A középosztály ezzel a „néma forradalommal” lázadt a főváros vezetése ellen. Hasonlóan, a városvezetés nem tudja kezelni belső kerületek megújítását sem, hiszen a lakótömbök szinte véletlenszerű megújításából még nem születik élhető és egységes város. Végül, máig kihasználatlan Budapest kivételes adottsága, a Duna-part, amit sétányokkal, parkokkal, éttermekkel, kulturális létesítményekkel végre szervesen be kellene kapcsolni a fővárosiak mindennapi életébe.

 

Folyóparti társasház (képünk illusztráció)