Az építkezés szünetel

A válság előtt főként külföldi beruházók hajtották végre a legnagyobb
ingatlanfejlesztéseket Budapesten, 2008 után viszont pánikszerűen
menekültek a piacról a spanyolok, az izraeliek és az írek. Mi maradt
utánuk? Félbehagyott projektek, félkész lakóparkok, tetemes tartozások.

 

forrás: hetivalasz.hu

 

Tizenhét emeletes lakótornyokat, sé­tálóutcákat, kulturális és sportesemé­nyek megrendezésére alkalmas közös­ségi tereket álmodott Újpest kapujához néhány éve a CEU Reality Group. A be­ruházó több mint ötezer építészirodát ke­resett meg, hogy az 1200 lakásosra ter­vezett Károlyi István városközpont a IV. kerület ikonszerű épületegyüttese legyen. A grandiózus elképzelések nagy része azonban a tervezőasztalon pihen: bár az első ütemben mintegy 300 lakás készült el, a folytatásnak a válság keresztbe tett. Az újdonsült lakók ablakai zöld parkok, belvárosi hangulatot sugárzó terek he­lyett most egy csupasz, beépítés előtt álló, poros területre néznek.

Vég nélküli lakóparkok

Nem jobb a helyzet a XIII. kerületben sem, amely igen felkapott volt az ingat­lanfejlesztők és az új lakásról álmodók körében. A kerület szívében félbe maradt lakóparkokba, foghíjtelkekbe, bontásra váró üres épületekbe botlani lépten-nyo­mon. Egy ideje már azt a konténerből kialakított értékesítési irodát sem lehet látni a befejezetlen Narancsliget lakóne­gyed sarkán, melyben a lakások értéke­sítése folyt. Az 50 millió eurósra becsült beruházás keretében egy 600 lakás­ból álló, több iroda- és üzlethelyiséget is magában foglaló, ötezer négyzetmé­teres belső kerttel rendelkező komple­xumot tervezett felépíteni az SL Group. A lakónegyednek tényleg csak a negye­de készült el, a folytatásról a társasház blogján egymástól érdeklődnek a lakók. Minden reményük elszállt, amikor meg­tudták: a Récsei Centert és a XIV. kerüle­ti István Parkot is megálmodó SL Group leánycégei – az SL Group Management és az SL Properties Kft. – felkerültek az adóhatóság feketelistájára, mivel 100 millió forintnál is nagyobb adótartozást halmoztak fel. Így kérdéses, hogy az SL csoport III. kerületi, 240 lakásos Laborc projektje is megvalósul-e valaha.

A Narancsligettől néhány utcányira a Central Park lakói várják a befejezést. A több mint tíz éve indított, 900 lakásos­ra, saját uszodával megtervezett lakóte­lepnek ugyanis még mindig nem készült el a két utolsó épülettömbje. A XIII. ke­rület főépítésze ugyanakkor bizakodó: a kivitelező jogerős építési engedéllyel ren­delkezik a folytatáshoz. Arató György a befulladt tervek közül a torzóban maradó Narancsligetnél is tragikusabbnak tartja a Duna pláza közelébe tervezett, a HomeCenter által megálmodott 360° mega­projektet. Az angyalföldi fejlesztések kö­zül ez lett volna a legnagyobb, ha nem megy csődbe a kitalálója. A beruházás ér­téke meghaladta volna az 500 millió eu­rót, Budapest leghosszabb épülete pedig jachtkikötővel, uszodával, saját vízibusz­járattal szolgálta volna az új városrész 20- 50 ezer lakosát. Három lakótoronynak már 2008 óta állnia kellene, a területen azonban nem történt semmi. Sőt a beru­házás honlapja is eltűnt az éterből.

Sikkasztás, felszámolás, adóelkerülés

Egyvalami mindenesetre közös a Na­rancsliget, a Central Park és a 360° pro­jektben: mindegyikük hátterében izraeli tőkehátterű cégek húzódtak meg. Ez nem is csoda, hiszen a 2008-as válság kirobba­nása előtt a budapesti ingatlanfejleszté­sek több mint 70 százalékát izraeliek va­lósították meg. Az Ecorys Magyarország nemzetközi tanácsadó tanulmánya sze­rint a legalább száz lakást értékesítő vál­lalkozások top tízes listájából hét helyet 2008-ban az izraeli cégek foglaltak el. La­kóparkok tömkelege, bevásárlóközpon­tok, irodaházak és szállodák köszönhetik létrejöttüket az izraeli tőkének. Nem vélet­lenül tartja magát az a vélekedés az ingat­lanszakmában, hogy a krízis kitörése előtt a megszerzett profit minden második fo­rintja izraeli társaságot gazdagított. Egy biztos: a rendszerváltás után több száz­milliárd forintot fektettek be izraeli beru­házók a magyarországi ingatlanbizniszbe. Ugyanakkor tucatnyi budapesti hotel és számtalan társasház megvalósítását tette parkolópályára most a válság. A növek­vő költségek, az elvárt magasabb önerő, a bankok hitelezési hajlandóságának csök­kenése, a projektfinanszírozás szünetel­tetése miatt tömegével mentek csődbe az ingatlanfejlesztők és kivitelezők. (Lapunk korábban bebizonyította: a radikáljobboldal mendemondáival szemben a valóságban a „zsidó nagytőke” pont úgy viselkedik, mint a többi: bejön, majd – további üzleti lehetőségek után kutatva – kivonul – lásd Heti Válasz, 2009. december 3.)

Az izraeliek közül legutóbb a Neocity és az Arlon csoporthoz köthető vállalkozások egy része dőlt be és kerültek felszámolás alá, illetőleg offshore tulaj­donba. Pedig a csillaghegyi ForestHill Natura lakóparkjukban, az ürömi Natura Villaparkban és a pestszentlőrinci Re­viczky Ligetben szinte valamennyi lakást sikerült eladniuk. Az üzleti beszámolóikból ugyanakkor nem derül ki, hová és mekkora összegben folyt el az értékesítésekből származó bevétel. Csak an­nyi tudható, hogy a legjelentősebb tétel az a kötelezettségállomány, amely jó-részt hosszú lejáratú, nagy valószínű­séggel a beruházásokhoz felvett bank­hiteleket takar. A tízmilliárd forintot is meghaladó fejlesztések méretéhez és az eladott lakások számához képest a neocitys cégek furcsamód nem értek el jelentős árbevételt; ez csupán egyetlen évben, 2008-ban lépte át a milliárdos nagyságrendet.

Ugyancsak felszámolás alatt áll a Coral Holdinghoz tartozó, az adóható­ságnak több mint 100 millió forinttal adós City Center Park Ingatlanfejlesz­tő és Ingatlanforlagmazó Kft., valamint a Coral Construction Kft. Mindkét tár­saság ellen rendőrségi nyomozás is zaj­lik. A Coral Constructiont egy debreceni alvállalkozó jelentette fel csalás gyanújá­val, a City Center Park társasház-tulajdo­nosai pedig azért fordultak a rendőrség­hez, hogy kiderüljön: ki sikkasztotta el a közös számlára befizetett több millió fo­rintjukat.

Magasról indítottak

Mielőtt bárki bűnbaknak kiáltaná ki az izraeli ingatlanfejlesztőket, érdemes kö­rülnézni a spanyolok háza táján is. A spa­nyolországi ingatlanpiac telítődése után hazánkban is sorra jelentek meg a spa­nyol tőkehátterű vállalkozások, melyek nemcsak a fővárost, hanem a Dunántúlt is fölfedezték. Terjeszkedésüknek a jel­zálogpiaci válság és a spanyol gazdaság gyengélkedése vetett gátat. Ennek ellené­re az izraeli fejlesztők után a második leg­jelentősebb külföldi beruházókká léptek elő a magyar piacon – lekörözve például az íreket.

„Az elmúlt tíz év annyira jó volt a spa­nyol ingatlanos cégeknek, hogy túlnőt­ték magukat. Így szükségképpen léptek ki hazájukból” – fogalmazott a Gestesa magyarországi piaci megjelenésekor a nemzetközi ügyvezető, Joaquin Madrigal. Az 1995-ben megalapított cég – mely ha­zájában a negyven legnagyobb ingatlan­fejlesztő közé küzdötte fel magát – Ma­gyarországon egy irodaházzal, a Baross térre megálmodott Galériával szerette volna megörökíteni a nevét. Az iroda­ház sorsáról azonban még a terveket el­készítő Középülettervező Zrt. Skardelli-stúdiójánál sem tudnak információkkal szolgálni.

Jóval nagyobb szabású tervekkel – pél­dául a pátyi golffalu ötletével – indított a Grupo Milton, mely hét kiemelt terület­részt és számos értékes ingatlant vásárolt meg néhány éve a pécsi önkormányzat­tól. A társaság azt ígérte, hogy a pécsi la­katlan Magasházat 2010-re felújítja és a város egyik jelképévé teszi. A lerobbant lakótornyot – 100 milliárd értékű ingatlanfejlesztés keretében – felhőkarcoló­vá akarta átalakítani, benne irodákkal, luxusapartmanokkal, exkluzív étterem­mel. Az ingatlan mindössze 400 millió fo­rintért került a Grupo Milton tulajdonába, nagyívű elképzeléseikből azonban semmi sem valósult meg. Sőt, az őrizetlenül álló, 25 emeletes épület tetejéről a napokban egy óriási vasdarab zuhant 70 méter ma­gasból a járdára a fémtolvajok garázdál­kodása miatt.

Az európai viszonylatban is jelentősnek számító ingatlanfejlesztő, a Sedesa is a Dél-Dunántúlra vetett szemet. Igaz, csak lenyűgöző terveiről s a botrányos M43-as sztrádaberuházásról ismerheti leginkább a közvélemény a társaságot, mely egy­szerre tervezett volna logisztikai közpon­tot a taszári repülőtérhez, MotoGP ver­senypályát Sávoly közelébe, és vett volna részt az előző kabinet presztízsberuházá­sában, a kormányzati negyed megépíté­sében. A Sedesa Hungária Kft. ugyanis azt gondolta, hogy a minisztériumok „ki­telepítése” után megkaparintja a felsza­baduló patinás épületeket. A Sedesa be­lépő üzletként szociális bérlakás-építési programot hirdetett. Úgy képzelte, hogy 150 millió euró (38 milliárd forint) érté­kű beruházás keretében ötezer alacsony költségű bérlakást épít az ország 12-15 településén, ami most persze jól jönne a kilakoltatásra váró devizahiteleseknek.

A Sedesának volt egy másik beváltat­lan nagy ígérete is: a spanyol Martinsa- Fadesa céggel a Csepel-sziget észa­ki csücskén egy 175 hektáros területen Manhattan-szerű városrészt tervezett kulturális, sport- és szabadidőközponttal. A negyed 14 ezer lakást, 600 ezer négyzet­méternyi irodát is magában foglalt volna. A Fadesa meg is vásárolt – papíron11,3 milliárd forintért – a csepeli önkormány­zattól egy 82 hektárnyi területet, ahol az­óta egy kapavágás sem történt, és nyo­ma sincs a londoni Docklands mintájára tervezett vízi városnak. A spanyol anya­cég csődje nyomán a Fadesa kiárusításba kezdett, és eladta a XIII. kerületi Danubio Park projektet is az izraeli hátterű D&B RealEstate-nek potom 59 millió euróért.

A válság miatt leállította az időköz­ben csődvédelembe menekülő spanyol Habitat azt az 1800 lakásos lakóparkfejlesztést is, amelyet a Diursával a régi Vágóhíd területén valósított volna meg. A beépíthető 185 ezer négyzetméterből 115 ezret az ugyancsak izraeli hátterű Olimpia csoportnak adott el. A spanyol modell – így nevezte el a szaksajtó a spa­nyolok botrányos ingatlanberuházásait – nálunk is tarolt. A spanyolok, kijárva a befolyásos politikusok támogatását, ju­tányos áron jutottak hozzá a fejlesztésre szoruló területekhez, melyekre megapro­jektek felépítését ígérik. Aztán az átmi­nősített területen a beruházást vagy fél­behagyják, vagy még mielőtt el kellene kezdeni a munkát, túladnak rajta.

A jórészt külföldi beruházók által uralt ingatlanágazatban a válság kiszűrte a sze­rencselovagokat, a kialakult helyzet pedig most a magyar fejlesztőknek kedvez, akik a krízis enyhülésével ismét előtérbe kerül­hetnek. Feltéve, hogy a megbízható vállal­kozások is túlélik a szűk esztendőket.